전세계약서에 확정일자를 받았다고 해서 보증금 전액이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 경매나 공매 때 다른 권리자보다 먼저 배당받을 권리를 갖추려면 확정일자 외에 실제 입주와 전입신고도 필요합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 이는 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 여기에 임대차계약서의 확정일자까지 있으면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 따라서 확정일자만으로는 이 권리가 완성되지 않습니다.
권리 순위와 보증금 회수는 별개
우선변제권이 있어도 선순위 담보권이나 법에서 우선하는 채권이 있으면 배당액이 줄거나 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약 전 등기부등본에서 근저당권 등 권리관계를 확인하고, 입주와 전입신고를 마친 뒤 계약서에 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 전입신고와 확정일자를 계약 당일 처리하더라도 대항력은 다음 날 발생하므로, 그 사이 설정된 권리가 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
자주 묻는 질문
이사하기 전에 확정일자부터 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 확정일자를 먼저 받아도 실제 입주와 전입신고를 마치기 전에는 우선변제권이 완성되지 않습니다. 이사 후 두 요건도 갖춰야 합니다.
전입신고와 확정일자를 같은 날 하면 안전한가요?
두 절차를 같은 날 마쳐도 대항력은 다음 날 발생합니다. 당일 설정된 담보권 등이 먼저 순위를 얻을 수 있으므로 계약 전 권리관계 확인이 필요합니다.